מרכז שאלות ותשובות

קרקע פרטית רשומה בטאבו על שם בעלים פרטיים, ומאפשרת חופש פעולה רחב יותר בכפוף לתוכניות המתאר. לעומת זאת, קרקע מנהל (רשות מקרקעי ישראל) מוחכרת לרוכשים לתקופה מוגדרת (לרוב 49 או 98 שנים), וחלות עליה מגבלות והוראות תשלום דמי היתר או היוון לרמ"י בעת שינוי ייעוד או בנייה.

בנסח הטאבו חובה לבדוק: התאמה בין זהות המוכר לבעלים הרשום, קיומן של הערות אזהרה, שעבודים, משכנתאות, עיקולים, זיקות הנאה (זכות מעבר לצד שלישי), וכן האם מדובר בבעלות שלמה או במושע (בעלות משותפת בחלקה ללא חלוקה מוגדרת).

תקן 22 הוא תקן שמאות ישראלי מחייב להערכת שווי של קרקע שייעודה טרם שונה (למשל קרקע חקלאית). התקן מציג הערכת שווי במצב הנוכחי לצד שווי משוער בהנחת שינוי ייעוד, תוך פירוט הסיכונים, לוחות הזמנים וההיטלים הצפויים.

שינוי ייעוד הוא הליך תכנוני מורכב הכולל ייזום תוכנית מפורטת (תב"ע), הגשה לוועדה המקומית והמחוזית לתכנון ובנייה, שלבי הפקדה להתנגדויות הציבור, וקבלת אישור מתן תוקף. מדובר בהליך שעשוי להימשך מספר שנים ואינו מובטח מראש.

מערכת MAVAT של מינהל התכנון מאפשרת איתור תוכניות מתאר לפי גוש וחלקה או לפי יישוב. במערכת ניתן לעיין בתקנון התוכנית, בתשריט, ובסטטוס הנוכחי שלה (בהכנה, מופקדת, או מאושרת).

מעבר למחיר הרכישה, יש לקחת בחשבון: מס רכישה (לרוב 6% ברכישת קרקע), שכר טרחת עורך דין (1%-2%), שכר טרחת שמאי מקרקעין, אגרות רישום בטאבו, ובעתיד – היטל השבחה לרשות המקומית (50% מעליית השווי בעקבות אישור תוכנית).

דירת מגורים מייצרת תזרים שוטף משכירות ופשוטה יותר למימון בנקאי. השקעה בקרקע היא לרוב ללא תזרים שוטף, אך מציעה פוטנציאל תשואה הונית משמעותי במיוחד בעת התקדמות שלבי התכנון והבנייה.